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买房问答

买房问答 Buying Q/A

外国人全款买美国房产的流程和手续是什么?

在美国现金购房会比较快,手续快至14天-30就完成。在美国买房子都是步步按照法律程序的,而且定金以及购房的金额都是付给第三方存管的ESCROW。另外,在美国买家是不用付经纪人佣金的,所有经纪费用由卖家来承担。全款购房分为8个步骤,具体情况如下:

  1. 初步会面
    a. 选定买方经纪人
  2. b. 决定购买房子的区域及条件
  3. 寻找理想的房屋. 可上本网 http://www.soufunusa.com 站查询最新房源
    b. 或请经纪人挑选上市屋资料
  4. 找到合适的房屋. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助估价, 买主决定出价金额
    b. 经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容
    c. 发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约为出价金额的3%)
    d. 卖主对不同意事项可给回价书,买主可选择接受,或再回价
  5. 购房合约被双方同意接受a. 双方达成协议后,即由第三方公正公司进行买卖过户手续
    b. 订金送交公正公司
    c.  签署过户正式文件及有关房屋各项报告
  6. 房屋检查保护期”完成事项. 房检有效期内,由专业检查员检定全屋的各项状况,经纪人协助提出修理各项缺失的请求
    b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。
    c.准备好火险保险报价
  7. 完成过户公证手续a. 签贷款文件后,准备好头款金额以及买卖各项手续费,在过户结束日之前,以银行本票或现金汇款交给公证公司
    b. 银行放款
    c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记
    d.由公证公司支付所有费用
  8. 取得钥匙完成过户. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙,是为交屋完成。
    b. 先行联系好水、电、瓦斯等公用单位,通知继续使用其服务。
  9. 取得房产证. 通常在结束时收到最后明细账单,内附房产证的复印件,结束后约3-6个月内,收到一张原始的房产证

外国人贷款买房流程

  1. 初步会面
    a. 选定买方经纪人
    b. 决定购买房子的区域及条
    c. 选定贷款公司
  2. 审核贷款条件
    a. 选定贷款经纪,并查核信用分数
    b. 选择合适的贷款计划
    c. 取得贷款预准信
  3. 寻找理想的房屋
    a. 可上本网站 http://www.soufunusa.com 查询最新房源
    b. 或请经纪人挑选上市屋资料
  4. 找到合适的房屋
    a. 挑选出喜欢的房子,经纪人帮助估价, 买主决定出价金额
    b. 经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容
    c. 发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约为出价金额的3%)
    d. 卖主对不同意事项可给回价书,买主可选择接受,或再回价。
  5. 购房合约被双方同意接受
    a. 双方达成协议后,即由第三方公证公司进行买卖过户手续
    b. 订金送交公证公司
    c.  签署过户正式文件及有关房屋各项报告
  6. 提出贷款申请
    提交贷款公司要求的相关文件或资料,一般有头款证明、工作证明、报税记录。
  7. 房屋检查保护期”完成事项
    a. 房检有效期内,由专业检查员检定全屋的各项状况,经纪人协助提出修理各项缺失的请求
    b. 买主审查及签署如“卖主屋况表”,”房屋周边环境”等各项报告。
    c.准备好火险保险报价
  8. 8. “贷款保护期”完成事项
    a. 贷款银行派估价师确定房屋价值
    b. 完成贷款银行各项要求资料,应在购房合约贷款保护期内获准贷款﹔
    c. 获准贷款后,与公证公司约定时间签署贷款文件
  9. 完成过户公正手续
    a. 签贷款文件后,准备好头款金额以及买卖各项手续费,在过户结束日之前,以银行本票或现金汇款交给公证公司﹔
    b. 银行放款
    c. 产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记
    d.由公证公司支付所有费用
  10. 取得钥匙完成过户
    a. 在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙,是为交屋完成。
    b. 先行联系好水、电、瓦斯等公用单位,通知继续使用其服务。
  11. 获得房产证

通常在结束时收到最后明细账单,内附房产证的复印件,结束后约3-6个月内,收到一张原始的房产证

一个典型的房地产买卖流程图

买房过程中的常见术语

MLS(multiple listing service):上市房地产综合信息服务网(这是各个房地产协会会员专用的上市房地产信息交流平台)
listing :挂牌上市房屋
open house: 向众人开放的上市屋
make offer:报价
purchase agreement:购房协议书
counter offer: 还价
addendum:附加条款
deposit:押金(报价时支付的诚意金,一般是牌价的3%)
down payment:首付
interest rate:利率
loan amount :贷款额
all cash offer:全现金购买报价
30 years amortization:30年分期付款
purchase price:购买价
offer accepted:购买协议被接受(协议接受价)
open escrow :进入过户过程
cancel escrow:取消合约(终止转户过程)
contingency:附带条件
loan contingency:贷款附带条件,但现金购买则不需要
appraisal contingency:估价附带条件
home inspection contingency:房屋检查附带条件
注:一般来说买方在进入转户过程以后有17天的时间来remove all contingencies(取消所有附带条件),也就是说如果在17天之内,贷不到款,或专家估价不到位,或房屋检查后不满意,买方都可以取消合约,拿回定金。
disclosure:告白书 , 交易之前,卖方必须让买方知道有关房屋的所有存在或曾经存在过的问题。否则很容易引起法律官司。
how to hold title:产权的持有方式(有四种
joint tenancy:联合持有财产权(可为任何人数,也是美国夫妻之间最常用的一种持有方式)
tenancy in common:共同持有财产权(可为任何人数)
community property:夫妻共有财产权(仅限于夫妻)
community property with right of survivorship:可由配偶继承的夫妻共有财产权(仅限于夫妻)
title insurance:产权保险
preliminary title report:产权认证初步报告
home inspection;检查房屋
termite inspection:白蚁害虫检查
termite repair:白蚁害虫处理
home warranty:房屋保修保险(这是买方理应要求卖方购买的一年期房屋维修保险)
HOA(home owners association):社区管理费
Mello Roos:特殊附加税
property tax:房地产税
home owners insurance:屋主保险费
loan document:贷款材料(指有关合同、法律文件等)
close escrow:结束转户过程(转户过程一般为30-45天,现金买卖可缩短)
record:存档备案(指在政府机关登记备案而成为真正的屋主)
buyer:买房人,买方
seller:卖房人,卖方
real estate agent :房地产经纪人/代理人(不一定是美国地产协会会员)
Realtor:房地产经纪人(同时也是美国房地产协会会员)
real estate consultant(房地产经纪人,专家顾问)
listing agent:卖房经纪人
buyer’s agent :买房经纪人
lender:贷款行
loan broker:贷款代理人(或公司)
escrow officer:过户公证人员
escrow company :过户公证公司
title company:产权公司
home inspector :房屋检查专家
appraiser:估价师

美国各种房产类型

独立屋 – Single Family Residence:
独栋的单家庭别墅,对应独栋多户别墅(Multiple Family Residence)。一块地上只有一栋独立的房子。有前院(front yard),后院(back yard),车库(garage),车道(driveway)。房主拥有房子产权和土地。一般有车库。车库有分离(detached),连体(attached),和一体(integrated)几种。有独立的产权。

联体房 – Townhouse:
也叫城镇屋,一般是两家共用一堵墙的别墅,在大陆叫联排别墅。大部分的联体房有社区管理费,少部分联体房没有社区管理费。连排屋拥有地和前院,后院。

康斗 – Condominium:
缩写Condo,是一种土地产权归小区业主或者业主管理委员会共同所有的公寓,土地产权按户均分,但是有社区管理费(HOA – Home Owner Association),没有房产税,这种公寓一般是只有左右邻居,但也有上下邻居的情况。

公寓 – Apartment:
一般是一个业主建设的多套公寓,主要用于出租,社区内住户共享公共区域,很多都是多层的,少数单层独门独户的,市面上很少销售。一个建筑有多个单元,一般有停车场,洗衣房。整个建筑有一个产权。每个单元出租给住户。一般四个单元以上的算商业房产。多单元房和公寓楼一般只做投资出租用。

独栋多家庭别墅 – muti-family house:外形与独栋别墅相似。一般为2-3层建筑,带前后院。建筑内有2-4个独立的单位。每个单位有独立的厨卫及电,气表。一般业主住其中一个单位,出租其余的单位用来交付贷款。是一种比较普遍的自住及投资物业。多家庭别墅也适合大家庭居住。比如父母,兄弟姊妹家庭,同住一栋楼,方便互相照顾,但又有自己的空间。

商住房 – Commercial Residential:
既是居住又可以作为商业用途的房产。

度假屋 – Timeshare:
多人合买的度假房产,一年中按时段居住。

活动房 – Mobile Home:
可以移动的房产,但是很多底部都有固定,这种房子没有土地产权。

投资房 – Income Residential:
主要用来出租赚取收入的房产

土地 – Land:
纯地皮, 其上无房屋。地皮面积单位用平方英尺,或英亩。英尺和英亩到平方米的换算是:一平方英尺是0.093平方米。一英亩是4047平方米。

 什么是房地产税(Real Estate Tax or Property Tax)?

房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计,房价越贵,房产税越高。一般讲,房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目,也可用于抵扣州所得税扣税项目。每个州,每个郡,每个城市都有不同的地税税率, 但通常是在您房购买价的1.1% – 1.5% 之间。

美国房地产产权的持有方式比较

美国房地产产权的持有方式

共同持有物业权
(Tenancy in Common)

联合持有物业权
(Joint Tenancy)

夫妻共有财产权
(Community Property)

–夫妻共有财产–
配偶继承取得权
(Community Property with Right of Survivorship)

持有者

可为任何人数(可以是夫妻) 可为任何人数(可以是夫妻) 仅限夫妻 仅限夫妻

分配方式

所有权利益可分为任何均等或不均等份数 所有权利益必须平均分配 持有权和管理利益必须平均分配 持有权和管理利益必须均等

产权

每一位物业持有人对未分割的利益有独立的法定产权 必须有统一的产权和时间(订立在同一文件里) 产权共同持有.各自的利益是分开的,但管理是统一的 产权共同持有.利益是个别的,但管理是统一的.产权上必须明确注明是夫妻共有财产配偶继承取得权

持有方式

均等持有权 均等持有权 共同持有人享有均等的管理和控制权 共同持有人享有均等的管理和控制权

转让

共同业主可各自转让自己持有的产权 如持有人之一独自转让其产权,则联合持有方式便告结束 不动产转让需要配偶的书面同意,除非一方死亡,否则,个别利益不得转让 不动产转让需要配偶的书面同意,除非一方死亡,否则,个别利益不得转让

购买人的身分

购买人成为物业共同持有人之一 购买人成为物业共同持有人之一 购买人可在有书面同意或夫妻一致同意时取得夫妻共有财产 购买人可在有书面同意或夫妻一致同意时取得夫妻共有财产

亡故

共同持有人亡故时产权按遗嘱转移给继承人或受益人,无配偶继承取得权 联合持有人亡故时,其利益终止,且不得按遗嘱处分.继承人将持有该物业.联合持有人亡故由死亡证书确认 配偶之一亡故时50%可按遗嘱转移给受遗赠人或由配偶继承 配偶之一亡故时,其利益结束,且不得按能透过遗嘱处分.其配偶拥有100%所有权.配偶之亡故由死亡证书确认

继承人的身分

受遗赠人或继承人成为共同持有人 最后一名存活者持有100%产权 如经由遗嘱转移共同持有将存在于受遗赠人和继承人之间 购买人仅可购买夫妻共有财产的全部产权不得购买部分产权

债权人的权力

共持有人之利益可依其债权人之意签名出售.债权人成为共同持有人之一 联合持有人之利益可依其债权人之意签名出售.联合持有的形式便告结束,债权人成为共同持有人之一 夫妻任何一方在婚后以及在1975年一月一日前或后的契约由夫妻共有财产负担.共同持有人的利益不得分别出售,物业可整个签名出售以偿还债务 夫妻任何一方在婚后以及在1975年一月一日前或后的契约由夫妻共有财产负担.共同持有人的利益不得分别出售,物业可整个签名出售以偿还债务

产权推定

除夫妻购买外,在有疑问的情况下请咨询 必须明确写出不受认同 法律推定婚后购买的物业属夫妻共有财产 自2001年七月一日起,不在使用产权推断.法规规定屋契上必须注明[夫妻共有财产配偶继承人取得权]

  美国学区房知识

  学区房的分  学区房分为两类,一类是大学周边的公寓,这类房产多为给大学生出租所用。由于大学的学生公寓租金较高且数量难以满足学生的需求,所以大部分的美国学生都会选择到学校周边租房居住,这类学区房仅限于投资和以学养房的人;另一类学区房则是优秀高中所在的学区的房子,我们今天主要谈的就是这类学区房。  什么是美国的学区房美国学校按照其支持和附属的对象分为私立学校和公立学校,公立中学和小学和幼儿园,都是采取“就近入学”的原则。美国法律规定,任何居住在这个学区内的孩子,都享有免费教育的权利。学校质量好的地区,就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住,便形成了所谓的“学区房”。公立学校才有学区概念私立学校由宗教组织和个人开设,收费较高,所就读的学校与居住的区域无关。优质私立学校首先看钱,每年学费起码得交两三万美元。而我们通常概念上的美国学区房实际上是讲的可以根据就近入学的原则接纳生源的公立学校。  房税和学校、学区的关系公立学校的教育资金主要来源于学校周边地区的房地产税,学区的资金跟房地产税的数额是成正比。学校资金多,则有财力提高教学质量。在美国,如果你拥有房子就需要交房地产税。由各县或各市政府征收,税率各地不同,大多数为1%到2%,房地产税根据房子的评估价值征收。地方政府每年都要详细公布房地产税的去向,通常,各地的房地产税总额的一半以上都用于公立中小学,如修缮校舍、添置设备、聘请老师、开展活动、校车接送等。一个学区如果房子价格高,房地产税也就相应较高,用于学校的钱就相应充裕,学校教学质量便会提高,好学校必然吸引家长来买“学区房”,从而推动房价上涨。  学区与行政区的区美国的学区划分具体到每一条街、每一个门牌号,和行政区是没有直接关系的,行政区和学区经常会出现交叠的情况。很多人误以为好学区就这个学校所在的城市/地区,但如果不针对物业所在的具体地址进行核实,很有可能出现即使买在好地区也无法就近入到好学校的情况。所以如果以购买学区为目的,一定要具体到每一个物业的地址,查询物业所在的学区。

谈谈在美国买房

一、我是中国人,可不可以在美国买房?在美国买房有什么限制吗?可以。任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制。但是在卖房的时候,在利润赋税上可能会有一些不同。
二、在美国买房是必需人到美国才能买吗?理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中,你如果能亲自选择是最好的。
三、在美国购置房产,程序上如何?在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也较严谨。也就是说,在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低,非常透明公开。虽说过程比较复杂,但在美国的经纪人,都是需要取得各州的专业房地产的执照,才能为客人作买卖交易服务,整体水平很高。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪,其它事情你就不必太担忧了。一个好的经纪人,会一步一步带你走,所有在交易过程中可能发生的情况,他都会在事前告诉你。
四、在美国的房子有哪几种种类?在住宅房屋方面,通常分成独立屋、康斗(Condo)、城市屋(Town House)等。独立屋在美国房屋里面最多的一种,所谓独立屋,是在某一块土地上只有这一栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物,这种形态在中国称为别墅。共渡屋通常是一排相连的房子,有五栋、十栋甚至更多,你可以拥有其中的一栋,它可以是一层、二层或是三层的形式。城市屋和康斗的差别不大,通常来说城市屋是比较豪华的,它通常由二栋或三栋构成。城市屋的房子一般为一层或二层,很少用到三层。共渡屋和城市屋所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分,有时会有小部分的院子。
五、在美国有像中国一样的公寓房吗?在美国也有类似中国的公寓房,不同的是,这种一栋建筑物里面有很多住户的形态,在美国都是整栋地购买,作为投资用的商业房。所以这种公寓群是属于商业建筑,由投资者整栋购买,分间出租而不是出售。但是也有少部分房价比较贵的区域,包括纽约、洛杉矶好莱坞、比华利山庄、圣塔芭芭拉等地区,有单独出售的公寓,一间的价值有时超过八十万,它的管理非常好,有专门的警卫,闲人是不能随便出入的。这种公寓是为了适应当地的高房价,因为这种地区的独立屋,可能都是数百万美元。
六、在美国买房可以买新房吗?美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几,不是房屋买卖市场的主体。美国建造的房屋,一般使用寿命都在六十年以上,如果房屋保养完善,使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方,在同一地区,新屋可能在价格上会高于旧屋。另外购置新屋可能需要庭院的修建及室内装潢。这是一笔不小的花费,而购置旧屋,很多东西前面的屋主都已做好,相对之下可以节省很多。
七、听说在美国买房价钱便宜,但持有成本比较高,到底有多高呢?我也看到在国内网站的博客上面有人提到这个问题,也有人解释这个问题。在这里澄清一下避免误解。在美国拥有任何房子真正的持有成本只有房产税。房产税在美国各个州各个地区都不同,一般在1%-3%,在加州是 1%-2%。新开发的区域,地产税会高一些。以加州现在的房屋平均中间价约三十万美金,它每年的房产税在$3000到$6000之间。
八、美国的房子通常分为独立屋、城市屋(连排屋),除了房产税之外,还有哪些可能发生的费用?
1.房屋保险在加州,一般的区域,一栋三十万到五十万的房子,它的房屋保险费每年通常在$600到$900之间,在加州由于地震灾害比较多,地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害,例如龙卷风或是水灾。你想要你的房子得到保障,就要购买房屋保险。买不买保险,其实是你自己的选择,但在美国如果你是贷款买房,银行一定要求你买保险才肯贷款给你。
2.房屋的另一项持有成本是庭院的维护,例如剪草,栽花等,在加州每月需要$50到$70。但在美国有一半以上的家庭都自己买割草机,自己维护庭院,运动、健身,又省钱。
3.如果你买的是城市屋(连排屋),你会有一个社区费:(国内称物管费),费用一般在一百五十到三百五十美元之间,费用的高低取决于社区内各种公用高施费用的分摊。有社区费的城市屋,社区费中已经包含火灾保险部份,不必另外再买火险。因为房子是相连的,如果一家着火,其它人也会受灾,所以他们的火险是共同承的。
九、在美国买房需要支付多少佣金给经纪人?在美国买房,佣金都是由卖主支付的,所以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人,除非你们另有协议。

谈谈美国的商业房地产

按照其功能美国商业房地产通常分以下几类:
1. 写字楼按照物业在质量和技术特点条款可分为三类:A,B和C级. A级写字楼代表了最新,最优雅,高品质在市场办事处与当代最新技术所使用的基础设施建筑公司占用的办公空间。 B级办公大楼是较低,但像样的质量通常在10年以 上的建筑物,并且不完全符合最新的技术基础设施的配备。 C级办公大楼是较低,但像样的质量通常在20年以 上的建筑物,这些建筑物往往都是被拆迁重建的对象。
2. 工业用房地产包括仓库,配送中心,物流中心,工厂和研发设施。工业产权,主要是从事交通,仓储,配送,物流和生产用的公司。工业建筑不同于其他商业性质,他们结构简单,具有较高的天花板,和无内部的分割。
3. 酒店或旅馆的投资可以是一个很好的投资。 旅游业是不会消失,因此,总会有酒店或旅馆的需求。 无论是开发一个新的酒店或是收购现有的酒店,酒店(旅馆)的投资都需要有一个适当的规划。
4. 多户型公寓投资在目前好处诸多,包括其稳定性,可靠的现金收入;有一定的增值和增长的空间,风险低,保护通胀 每年有超过一万个新家庭的形成,在美国和一系列的经济和人口由于各种原因。 昂贵的房价,个人收入缓慢的增长,新兴的移民是使许多住户选择租房的重要原因。此外,年轻人或单身也更倾向于租房。 因此,对多户型公寓的需求不断的在增加。
5. 美国的商铺及购物中心用于零售用途,一般会有一个或多个租户(如便利店,或酒吧)和服务行业(如餐厅,或汽车清洗等)。